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  • 二手房必知的房屋性质,不懂你就亏大了

    2019-11-04 来源:

    很多人在购买二手房时,除了最常见的商品房,还会接触到房改房,经济适用房,集资房,拆迁安置房,小产权房等。那么这些房子究竟能买吗?他们的产权又是如何界定的,在交易过程中存在哪些风险。今天笔者带大家深入了解下。

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    1、 经济适用房

    性质:
    经济适用房,简称为经适房,统称为国宅。是由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。经适房主要是国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的。说白了,开发商建筑经适房是没有拿地成本的。这也是经济适用房价格低的主要原因。
    购房资格:
    目前,郑州的经适房购房资格是首先具有郑州本地户口,年满18周岁,以家庭为单位夫妻名下无房无车无公司。经过一系列申请,才具有购买经适房的资格。
    交易限制:
    经适房价格低于商品房。同样的,经适房的上市交易也受到限制。按照郑州最新政策规定,商品房的交易出售需自交契税时间起年满3年方可出售。而经适房需满足自交契税时间起年满五年方可出售。而且购房者需符合购买经适房资格。除此之外,业主成交之后需按照房屋成交总价的10%补交综合地价款。比说,一套100平的经适房,以每平2000元的价格购入,现在已每平5000元出售。需交纳5000*100*10%即五万的综合地价款。而且,出售之后,业主不得再次购买经适房和其他保障性住房。
    总的来说,如果符合购房资格,购买经适房是很不错的选择。而且购房成本很低。
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    2、 房改房

    性质:
    房改房出现于1994年。是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物,是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策,现如今又可以叫做已购公有住房。已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有。按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。标准价低于成本价。
    交易限制:
    目前,我国房改房上市交易实行准入制度。也就是说,只有满足一定的条件,才能允许上市交易。房改房交易需满足以下条件。首先具有房产证,其次如果是房屋按照成本价购买的,其出售后增值部分全部归个人所有。如果是按照标准价购买,需要补交成本差价后,增值部分才能全部归个人所有。此外,在交易之前,需交纳国有土地使用权出让金的1%。


    购买注意事项:
    购买房改房,需要弄清楚房屋产权。一般分为两大类。即全部产权和部分产权。当时购买房屋按照市场价买入的,产权归个人,随时可以上市交易。按照成本价购入的,产权归个人,且必须满五年且交纳国有土地使用权出让金之后才可交易。按照标准价购入的,产权不完全归个人所有,所占比重按照当年标准价占成本价比重计算。
    所以,在购买房改房时,要格外注意确认该房屋是否已按照成本价补足差价。
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    3 、集资房

    性质:
    集资房属经济适用住房范围,是政策性住房,是企事业单位为了解决内部职工的住房问题,企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋,不能在市场上自由流通。能享受集资建房的职工也有很多具体条件。如果职工是全额集资,将来可以办理100%的产权,在产权证领取后,可以自由上市交易;如果是部分集资,将来为职工办理的是部分产权,另部分产权属于另部分集资人(单位)。职工想要转让部分产权的集资房,首先要取得合法的房屋所有权证书,其次,要经过产权共有人所在单位的同意,而且单位具有优有先购买的权利。
    交易风险:
    集资房简单来说就是单位拿拥有的土地,和个人共同出资建筑的房子。解决供该单位员工住房问题。值得一提的是,很多集资房因为是双方共同集资建筑,产权没有保证,所有购买未交房的集资房有很大风险面临烂尾。对以交房的集资房,要弄清楚业主是否拥有全部产权。且原单位是否允许出售,原单位是否具有优先购买权。集资房的交易有很多限制,购买集资房具有风险,笔者不建议购买未交房的集资房,对已交房的集资房,对产权和原单位的限制一定要弄清楚。
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    4 、小产权房

    性质:
    小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。
    交易限制:
    国家实行二元制结构,即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。
    因此小产权的性质决定了它无法上市交易交易出售。值得一提的是,国家坚决遏制违法建售“小产权房”行为,小产权房是不受法律保护的,交易存在很大风险。所有,笔者不建议购买小产权房。
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    5 、拆迁安置房

    性质:
    安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋,即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户.
    交易限制:
    首先,如果拆迁安置房具有国有土地证和房产证,安置房的交易不受限制。如果安置房有房产证和集体土地证,则不能上市交易,则购买对象必须是本村村民也就是小产权房。其次,按照惯例,安置房在建成,交易后五年内是拿不到房产证和土地证的。所以在法律上是不允许买卖的,自然也不受法律保护。当然,安置房相比较于商品房,低廉的价格受到中低层家庭的青睐,如果想购买安置房要和房屋所有人私下交易。
    购买安置房的风险和注意事项:
    首先最大的是价格因素。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了安置协议后但房子尚未交付的情况下买卖的。由于从签订安置协议到房屋交付使用,中间间隔时间长,变化大,且房价变动性大,卖方为谋取更大利益,将房屋房价卖给他人并在可以过户交易时先行过户给他人;或者,拆迁户认为自己的利益受到了损失,因此拒绝交房,要求涨价,最终导致双方的矛盾加剧,引起诉讼。
    其次,由于是拆迁户安置房是政府补贴给当事人的,所以必需是当事人才能办到房产证。民间也有只付90%(具体比例可以和其所有人协商),拿到房产证后付清房款的。但是要律师担保。还有很多细节比较麻烦的。如果实在要交易,建议是找比较信任的人进行,保证你给他房款后,他在今后拿到的房产证能给你。

    总结:

    上述几种性质的房产,笔者的建议是符合条件的情况下经济适用房是可以入手购买的。房改房的话现在基本很少见了,有也是比较近老的房子,入手价值不大。集资房风险较大,小产权房无法交易,不建议购买。拆迁安置房符合交易条件的也可以考虑,但也注意规避风险。


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