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  • 从央行报告,揣摩邯郸楼市小玄机

    2020-04-28 来源:可居网

    4月24日,央行发布了一份名为《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》的调研报告。这份报告的作者是中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组。这是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。

    该份报告从去年开始在全国30个省(自治区、直辖市),随机抽取了3万余户城镇居民家庭开展资产负债情况调查。

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    其中,调研报告与房地产相关的多项数据颇耐人寻味

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    • 1.中国城镇居民家庭户均总资产为317.9万元,户均偿债收入比为18.4%。从平均上来看,中国城镇家庭人人拥有百万资产,并且还配备着较为良好的偿债能力;

    • 2.城镇居民家庭户均拥有1.5套住房,住房拥有率为96%其中近四成的家庭拥有二套住房,即使是位于收入最低20%部分的家庭的住房拥有率也达到了89.1%

    • 3.户均住房资产为187.8万元,占总资产的比重为59%户均房贷余额为38.9万元,占到总负债比重的76%

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    这份官宣报告,透露了中国居民家庭的资产结构,用清楚明了的数据再次说明人们早已意识到的一个事实:

    中国人最大的财富还是房子,中国家庭财富已与房地产深度捆绑,用“一荣俱荣 一损俱损”来形容也不过分:

    房价上涨,人们便会欢天喜地,哪怕还没有兑现成现金,也乐于想象着自己“多出来的钱”,但房价一旦下跌,便是唉声叹气,盘算着荷包里的钱缩水了多少,估计连出门消费的勇气都会丧失。

    正是清醒地意识到房子在中国国民财富中占据的重要地位,不能任由房价上涨到风险无法控制的局面,中央政府一再强调“房住不炒”的政策定位,哪怕是疫情造成经济的巨大压力也不松口,各地方政府出台的楼市松绑政策往往是一日游,深圳也在严查违规贷款流入楼市,可见中央对于楼市调控的决心之大。

    在这些数据里面,最令人感到惊讶的是,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

    单从数据上来看,大多数的中国居民家庭已经完成了“居者有其屋”的梦想

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    而与此相比,美国人口普查局2020年1月下旬发布的报告显示,2019年四季度,美国住房自有率升至65.1%,创下自2013年底以来新高,但这一数据比中国低了30个百分点。

    当然,住房拥有率是个统计概念。一个家庭,无论在哪里有房,不管是老破小,还是洋房别墅,而且只要是父母有房而无论子女是否有房,都算是“拥有”,会造成统计数据与个体感受的差异。但从实际生活层面上来说,只要是有房住,而不用租房,从某种意义上来说,“购房”都不应该视为纯粹的刚需。

    同时,数据显示,城镇居民家庭负债参与率高,为56.5%;家庭负债结构相对单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%,户均房贷余额为38.9万元。

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    这个调查结果同样不令人意外。

    身边许多人来看,个人和家庭的最大支出就是买房,而买房首付一般只需3成,随着房价的不断上涨,贷款数额也越来越高,贷款年限越来越长。

    “余额为38.9万元”的房贷平均数,意味着房贷族们每年都会有数目不小的还贷支出,从另一个侧面也表明,对于普通收入的房贷族而言,再次贷款购房的可能性正在缩减。

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    依据央行的数据信息,不妨对邯郸未来楼市走向进行推测:

    中原城市群“核心”地位牢固,楼市涨跌都不易,横盘是大概率

    就邯郸而言,这几年的经济发展有目共睹,蕴含着巨大的发展良机,再加上城市教育、医疗、商业配套等方面的传统光环,对购房人群,尤其是对区县其他的购房人群有着强大的吸引力。

    此外,展望城市轨道的规划,县市公交覆盖扫除了交通障碍,为区县居民“工作在别处,邯郸有套房”的梦想搭建了实施路径。而从统计数据上来看,邯郸市的人口也一直处于“流入”状况,这可视为维系目前房价水平的基本面。

    但同时,邯郸市区本地居民不愁房住也是不争的事实。仔细盘算一下周围的亲戚朋友,基本都有自住房,“两套房”也很正常,由此可见,“没房住”的刚需,已不是邯郸市区居民购房的原始推动力,买与不买,都看心情和喜好。

    在今年疫情的影响下,人们对未来收入预期明显降低,甚至会担心偿贷能力。政府也不会贸然再次采取类似于2015年依靠货币放水,强行启动楼市去库存的手段,房价大涨的可能性微乎其微。

    总的来说,横盘成为大趋势。

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    房子是稀缺品,人们居住需求在向改善、置换转移

    目前我国房地产市场,已经从“高速发展期”进入“成熟期”,这是房地产业内的普通认识。

    就邯郸主城区而言,城市居民对房地产的投资需求开始放缓,对居住品质的需求在加速提升,人们评论的不再光是哪个区域上涨的空间,更多是住房的感受、房开的口碑,建筑品质、装修,以及物业水平、小区氛围等等。

    克尔瑞年初公布的调研报告表明,自2017年以来,邯郸市区市改善需求释放明显,80平米以下的住宅成交占比明显下降,80100平米面积段略有压缩,而100平米以上的改善产品逐渐成为市场主流,品质住宅以及高端住宅的市场份额有了较大程度的提升。

    由此可见,房企依靠增量扩张、垄断盈利的阶段已经过去,塑造精品、获取口碑才是未来争夺市场份额的王道

    多为购房者考虑,少伤他们的心,因为房地产市场终究会走到买方占主导的一天,需要的只是时间。

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    二手房市场挑精品,租房市场难有起色

    改善住房条件,争取更美好的生活,自然是人们不断追求的理想。但在总房价攀升到高位、总房贷已构成较大生活压力的当下,购买心仪新房的同时,出售、出租旧房自然是减轻压力的不二选择。

    邯郸市二手房市场的挂牌量会保持在一个稳定略有上升的区间,相对于市区的老房子,一些环境较好、交通方便的二手小区房值得关注,在房价横盘的市场认同言论下,存在一定的议价空间,花点时间好好“淘宝”,今年会有收获。


    同理,租房市场整体不会有太大的起色,供大于求的局面会长期存在,尤其是市区破旧的老房子、交通不方便的小区房,会持续面临出租难的局面。
    因此在打算购置改善型新房时,一定要对持有的房产有着清醒的认识,不要想当然地认为“以租还贷”的方式肯定能顺利实现,“贷款是一定要还的,租金不见得就能到手”,一旦收支失衡,难过的是自己。


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