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  • 数据来了!楼市确有回暖,但降价信号也在逼近

    2020-05-18 来源:凤凰房产

    作者| 可煌

    年初疫情黑天鹅出现后,经济和楼市都被暴击。现在局面终于逐渐受控,楼市到底怎么样了?国家统计局今天出炉了官方报告,从权威数据中可以探究端倪。

    楼市,微微回暖

    从全国来看,1-4月份商品房商品房销售面积33973万平方米,同比下降19.3%。

    数量来源:国家统计局

    中原地产数据显示,一线城市方面,4月上海成交量增加明显,环比增加57%,跑在了曾经的房价领军城市深圳前面。而深圳成交量环比增长仅8%,而北京和广州成交量增幅相近,均超过50%。

    4月楼市之所以感觉火热,主要是因为流动性宽松,再加上疫情期间和节前积压的需求释放,另外像深圳取消豪宅价格线这样的政策因素,叠加效应都比较明显,多方面原因共同导致了楼市成交量上涨。

    从环比来看,确实可以看出楼市回暖的迹象,但这波爆发其实远远没有达到去年同期的水平。从今年4月楼市成交量和2019年同比来看,差别非常大。中原地产数据显示:4月一线城市整体成交量同比下降25%,其中北京成交量同比下降达44%。

    二线城市也不容乐观,二线代表城市环比上升48%,但同比下降13.0%。可以说经济在恢复,楼市也在小幅度回暖,但和2019年相比还差得很远。

    政策,依然趋严

    我们都知道,楼市发展和政策息息相关。而今年的风向不仅比2019年严,而且调控政策出台的密度也远超以往。

    中原地产研究中心统计数据显示,4月份全国房地产调控政策继续多发,单月房地产调控次数高达67次。

    1-4月合计房地产调控政策高达238次,而2019年同期只有164次,同比增加45%。虽然政策里面有救楼市的成份,比如放松限购、降低首付的政策,可这些放松政策不是当日游就是3日游,来回反复显示出地方政府想松、但最终还是hold不住的尴尬现实。

    房价增长的带头城市深圳,目前来看已经被摁住了。4月20日,人民银行深圳分行发布最新通知:要求深圳各银行自查今年以来发放的房抵经营贷。这个举动,可被视作深圳楼市调控的又一个新动作,说明深圳房价短期大涨的动力已经大大减少。

    要知道,深圳房价非常高,一般人根本够不到。出于资产保值的需求,避险资金大量涌入只是深圳楼市行情上涨的基础性因素,最关键的还是炒房客。所谓无利不起早,虽然中央三令五申“房住不炒”,但在巨额利益的驱动下,还是有人把用来支持实体的钱转手流入了楼市。

    其实深圳房价上涨有很大的推手是一些喜欢炒房的“企业主”,这些人用的还不是自己钱,而是趁机套路政府的“救命钱”。这些钱不仅便宜,而且豪宅线取消后,短炒成本降低。这些人瞅准漏洞,转身就杀入了楼市。很多炒房客花几千块钱去注册公司,然后就可以申请针对中小企业的贷款了。在国家+地方贴息后,可以拿到优惠的利率。

    这个利率究竟有多优惠?经过测算,相当于年化1.9%,加上隐形成本也不会超过3%。而国家规定的房贷利率目前为4.65%。这种套路,可以省不菲的资金。

    永远不要低估人性的恶,因为很多善意都在被现实狠狠打脸。资本逐利没有错,但没有底线不能忍。

    好在这种套路现在已经不好使了,因为有关方面已经出手,堵住了炒房客发国难财的通路。毕竟深圳房价现在已经高到天际,当击鼓传花的游戏没人接盘时,就是最危险的时刻。

    银保监会主席郭树清的话言犹在耳:“没有任何一个国家是靠房地产伟大的,而且历史也证明,靠炒作房地产的也没一个有好下场。”

    中国作为全球产业链、供应链的枢纽,一个 14 万亿美元的超大规模经济体,不可能依靠房地产去支撑经济复苏,深圳这个创业之都也不能变成炒房圣地。

    从目前的形势看,如果你还在幻想高层会通过刺激房地产来恢复经济,您就洗洗睡吧!数据显示,5月深圳成交量已经大幅减少。据贝壳数据统计,五一期间,深圳一手房住宅成交套数仅有328套,相比于去年五一的724套,下降了54.7%;相比于4月单日平均成交114套,五一期间单日平均成交仅65套,下降了42.9%。

    二手房方面,五一期间深圳共成交507套,单日平均成交101套,而4月份深圳二手房单日平均成交278套,这个数据也下降了63.6%。

    深圳楼市变脸如此之快,最主要的原因还是政府的强力干预,降低了人们对深圳房价上涨的预期。4月18日,深圳住建局宣布将打击炒房,开展为期三个月的市场乱象专项整治行动。

    政府出重手严管,深圳楼市5月大幅降温,对深圳刚需来说是一件好事,他们有了更多时间去挑房看房,买房的心态也变得更加从容。

    但对深圳投资客来说,这是一件坏事,因为眼看房价大涨,准备出手之际,突然发现楼市熄火了,这无疑会增加投资客的持有成本,更有可能山顶站岗。站长强烈建议,一般人不要接盘高价房,因为在经济下行背景下,“击鼓传花”游戏的风险性变得更高了。那些杠杆炒房的玩家们,铤而走险薅国家羊毛,这次真有可能彻底出局。

    深圳房价缺乏短期上涨动力,全国房价也会受到波动,因为深圳一直是全国楼市的风向标,很可能引发连锁效应。

    房价,有望下降

    至于未来房价,预计不少城市将有所下降,因为大批房企债期快到,急需回款。但从业绩看,去化又不容乐观。

    从国家统计局数据来看,销售金额方面,商品房1-4月份销售额为31863亿元,同比下降18.6%。这种情况下,今年二季度对于大部分房地产企业来说关乎生死存亡。

    数量来源:国家统计局

    可是资金方面实在不容乐观,国家统计局显示,1-4月份房地产开发企业到位资金47004亿元,同比下降10.4%。

    从房企实际融资的情况来看,2020年初至今的融资难言宽松。信用债仍受“借新还旧”约束,信托、ABS小幅收缩,海外债仍面临再融资困境。整体看,在银行这一最重要资金来源的支撑下,房地产行业的资金面仍然处于紧平衡。

    在整体利率大幅下行的背景下,部分房企融资成本仍然处于较高水平。WIND数据显示:荣盛、福建阳光集团、金科等超短融成本达到5%以上;荣安、中天金融、泛海、中南建设等房企中长期公司债利率达到7%以上。综合来看,高票息债券的发行人以高杠杆大中型民企或中小型房企为主。

    所以说想回笼资金还得靠卖房,今年大部分房企降价换量怕是不可避免,未来房价还有一定下降空间。

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