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  • 6月邯郸房贷利率维稳!LPR转换倒计时,你还在纠结吗?

    2020-06-23 来源:可居网
    6月22日是这个月贷款利率的“开奖日”,对于邯郸转换了房贷利率的“房奴”来说,和上个月相比,没有惊喜,但也不是很失望,因为LPR没有变化。


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    每月20日,中国人民银行都会公布贷款市场报价利率LPR,以它作为基数,加上或减少几十个加点,变成我们的房贷按揭利率。因为房贷关系到每一个购房者,所以LPR公布日还真的挺重要的。而这个月20日正好是周六,公布时间延期到了22日。

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    根据中国人民银行公布的数据,6月份LPR价格,1年期LPR价格为3.85%,5年期LPR价格为4.65%,均与上个月LPR价格持平。

    由于上个月LPR价格没有变动,所以这个月市场上对LPR价格下降的预期比较强烈,但是从今天的结果来看,市场利率下行的预期还是落空了。

    为什么不降息

    对这个结果其实是早有预期的,早在6月15日,央行操作新一轮中期借贷便利(MLF)的时候,就没有降息。而1年期MLF利率,是央行规定的LPR利率的最主要坐标。

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    央行之所以这么做,意味着央行进入了观望期,这是以下几方面的原因:

    1、由于国内疫情控制得比较好,复产率比较高,经济增长好于预期,这给了央行“暂不降息”的底气。

    2、由于无法判断未来是否有“疫情第二波”,所以央行决定把一些利好“留到最困难的时候”再用。

    3、担心金融市场利率产生倒挂,市场参与者会拿着低息的资金去做高额套利,钱没法真正流到实体经济中,反而去冲高各类资产的价格。

    央行现在的态度是坚决不能搞“大水漫灌”,而是要定向滴灌,放水养鱼,这和现在LPR零星逐月降低的情况是相互吻合的。

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    展望全年,央行未来大概率还是会降准、降息的,但如果没有疫情的反复,空间就不太大了。至于楼市和股市的回暖,会继续。原因很简单,不确定性会慢慢减少,而资金仍然是很充裕的。

    “房住不炒”基调不变

    业内人士表示,虽然今年第一季度房地产市场受疫情影响降到冰点,但目前市场已经显现出持续复苏的态势。住房交易量的大幅回暖就是例证之一。

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    5月份,楼市曾走出一波“小阳春”行情。各线城市新房价格环比涨幅均有所扩大,二手房涨幅与上月相同或微扩。70个大中城市中,无论新房还是二手房,房价上涨的城市数量都已经恢复到2019年三季度水平。有分析人士称“疫情的影响在5月已经基本消失”。

    然而5月份这波行情,很大程度上归因于疫情期间积累的需求的集中释放。后续若想延续高涨走势,需要有新的支撑动力。

    中原地产首席分析师张大伟表示,没有“降息”,代表了房地产市场再冲高的动力不足。“小阳春很难发展到盛夏。”他称。

    南昌市6月22日发布《关于支持大学毕业生和技能人才来昌留昌创业就业的实施意见》明确了落户有奖励、就业有补贴、创业有扶持、购房有实惠等多项措施。6月20日,浙江省义乌市也进一步调整人才政策,指出取消户籍要求、调整在义乌工作(社保缴纳)满2年以上要求及调整按揭贷款首付款比例要求。

    “累计来看,截至6月中旬,我国已有超过百城发布吸引人才的新政。在人才配套政策中,放松落户、给予购房补贴等成为各地吸引人才主要手段。”张大伟说。他认为,信贷政策与人才政策微调将对未来房地产市场走向产生重要影响。

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    不过,部分城市疫情防控再度升级或给后期楼市走势带来不确定性。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱预计,随着疫情防控再度升级,6月市场需求将延缓释放,各城市价格上涨动力或有所不足。

    值得注意的是,在流动性合理充裕、房贷利率有望继续下行的情况下,房地产调控仍将坚守“房住不炒”的定位。

    央行日前发布的《中国区域金融运行报告(2020)》指出,下一步,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。坚持因城施策,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,完善长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

    房贷利率转换还有70天!

    央行2019年发文关于房贷利率转换的公告,内容中明确写到:自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

    定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换,原则上明年8月31日前要完成转换。

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    距离2020年8月31日还有70天,你的房贷利率转换了吗?

    根据上海证券报的统计,目前商业性个人住房贷款每个月存量房贷合同则多达6000多万笔。6000多万笔存量房贷,就意味着有6000万个家庭需要在今年8月31日前作出选择,完成房贷合同的新老转换。

    关于房贷利率转换,需要注意的是:

    一是时间节点有两个,开始时间为2020年3月1日起,也就是说已经过去了80多天 。结束时间为今年8月31日,还有70天。

    二是转转换的机会只有一次,一旦确定后,在整个合同期不得改变。

    那么问题来了,是转LPR浮动利率还是坚持以前的固定利率呢?

    从国内近20年的房贷利率的变化来看,固定利率由1999年的6.21%降到了4.9%,最高值为07年的7.83%,从2015年到2019年8月固定利率一直为4.9%。

    由此我们可以看出这20年的房贷利率其实是在下降的,那2019年8月实施利率新政之后,5年期的LPR从4.85%降到了4.65%,期间总共下降4次,至于是否要转,最好还是根据自己的实际情况来看。
    第一,固定利率高于4%,其实是可以转的,因为从从长期来看,利率不可能出现大涨或者大跌,从短期来看下行态势明显。
    第二,本身利率就很低,连4%都不到,那可以说已经很优惠了,就不用再转了。
    第三,贷款年限不足5年,建议不用转,因为你的利息基本都已经还完了,剩下的都为本金,即使转了每个月的变化也不会太大。
    第四,买房时利率是上浮的,这种情况可转为LPR加点模式。
    第五,如果为两套房打折的可以选固定,上浮的选浮动,这样可以进行风险对冲,怎么都不吃亏。
    最后说一下如何进行转换。当前很多银行已经开启转LPR的工作,可以通过手机银行、网上银行等渠道线上办理,部分银行可以短信变更,当然,还可以去线下柜台进行办理。



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